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强扭的瓜也甜,金茂+平安房企“活下去”的新模式

2019-08-01 13:23:55 ?????来源:网络
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强扭的瓜也甜,金茂+平安房企“活下去”的新模式今日,金茂一则公告引发业内广泛关注。这不是一个简单股份认购,这是房企“活下去”的一种全新模式,听侃爷细细道来。在金茂中国发布的《认购新股份》公告中,向中国平安、新华人寿出售17.87亿公司股份,配售价为每股股份4.8106港元,用于为公司运营及发展扩张补充资金。也就是说,平安补充了约85.96亿港币。交易完成后,中国平安成为金茂第二大股东,持股15.2%,中化香港持股量由49.71%降至35.1%,新华持股9.18%。

一系列的动作下来,侃爷一首打油诗形容:五年光阴逝,富翁变富豪。全国拿地多,忙中或出错。融资被收紧,负债太难熬。白衣来驰援,帮你“活下去”。或许你会说,连金茂都需要“活下去”了?当下的市场环境下,一着不慎满盘皆输,小心使得万年船。五年光阴逝 百亿变千亿回顾一下:2018年中国金茂实现签约销售额达1280亿元,同比增长85%。利润表显示,2018年中国金茂营业收入为387.33亿元,较2017年310.75亿元,同比增长24.64%。金茂从2013年开始,犹如坐上了火箭一般,从不足200亿的销售额,五年后激增至千亿房企,翻了足足六倍多。营业收入和净利润也是连续三年上涨,将当年很多平起平坐的房企甩在了身后。今年金茂销售目标为1500亿,可售货值约为2400亿,半年销售业绩显示,2019年上半年累计签约销售金额为784.56亿,已完成过半。不过多赘述,一系列的数字看在眼里。如果说五年前,金茂还是商业富豪,那么五年之后的今天,金茂已经成为中国房地产领军企业,称霸一方的诸侯势力。全国拿地多 忙中或出错金茂在北京打造的产品,业内都是耳熟能详。值得注意的是,金茂在全国的发力。侃爷发现,金茂拿地方面丝毫没有受到市场波动的影响,毫不手软。中原地产研究中心统计,今年上半年中国金茂合计获得19块土地,耗资152.4亿元。7月初又以51.5亿元代价斩获南京主城区G32地块,截止目前,金茂在全国拿地金额已超过200亿。如此快速进击的拿地,或许忙中易出错。自今年5月以来,金茂连续出让项目股权或引入新的投资者,共涉及8个项目,其中不乏一线城市的优质地块。其中,在5月份,金茂拟挂牌转让北京昊远置业白小姐传密正版开吗34%股权,以及转让天津北方泽茂企业管理白小姐传密正版开吗100%股权,他们分别持有北京大兴经济开发区的宅地和通州宅地。作为以北京为大本营的金茂来讲,变向卖地可谓头一遭。侃爷认为本质上金茂出于两点考虑:第一,股权转让后,或也会让渡债务,即接盘方是需要承担相关债务的,降低负责率。第二,变相回笼资金,除了买房需要支付利息等附属资金外,金茂也省去了后续追加的成本,里外里能节省百亿,缓解资金压力。只不过这只是近期金茂遇到的难关之一,还有一些难题亟待解决。融资被收紧 负债太难熬前面都是铺垫,百亿到千亿好,全国拿地也罢。最终都会面对同样的问题:负债率和现金流。侃爷说的再白点,步子迈得太大,借的钱太多了,现金有点跟不上了。还是回到2018年年报,金茂拥有现金及现金等价物213.24亿,受限制银行结余44.58亿元,而短期有息负债约为219.76亿元,手持现金不足以覆盖短期债务。同时,应付贸易账款及票据共116.9亿元,同比增长27.6%,其中,一年内到期或按要求偿还的占比为94%。从资产负债表来看,金茂总负债约为1933.7亿元,较2017年1556亿元,同比增长24.3%。数据显示,最近五年,金茂的资产负债率逐年走高,已从59.19%上升到71.19%。

“屋漏偏逢连夜雨”,5月银保监发文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。随后,市场有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券发行。可能不是为了打击金茂,但严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险,让金茂的融资进一步吃紧。侃爷总结以上来看:1、扩张速度太快,战线拉的太长;2、现金刚刚回正,但基本等于“月光”状态;3、债台高筑,已经到了“囊中羞涩”的阶段;4、输血渠道受阻,周转困难;5、不得不卖地造血,但绝非长久之计;那什么才是长久之计呢?白衣来驰援 帮你“活下去”前文说到,平安收购17亿股,携85亿驰援,此次交易总计有将近100亿港币或股权涉及其中,可谓大手笔。平安可谓白衣驰援金茂,帮助金茂暂度难关。但侃爷认为,这并不是一次简单的股权变更和简单的交易,似乎是平安带水救火,解金茂之围,一个保险业巨头拉了房地产TOP30企业一把,但暗藏其中的是房企未来的“生存之路”。侃爷发现,近年来,中国平安等保险巨头纷纷投资地产,或持股房地产上市公司,或投资房企项目,之所以如此,还是看准了房地产的稳定与寡头时代的到来。以中国平安为例,再驰援金茂之前,中国平安已经陆续收进碧桂园、旭辉、华夏幸福等房企的股票和股权。如今入股金茂,也应该是平安布局地产行业的一步棋。的确,中国房地产已经进入了稳定的周期。在度过了五年的快速扩张的阶段后,行业增速已经稳定在一个阶,此外不动产也是全球保险业公认的理想的长期匹配资产之一。这么看,平安投资金茂也就不足为奇了。而且,近期很多高层频繁喊话,中国房企将减少三分之二,万科“活下去”的预言成真。如何能够顺利上岸,保全“性命”,强强联合是在明智不过的办法了。关键的是,平安并非入侵者,没有任何占据开发话语权的意思。中国平安表示,对中国金茂的投资,是偏长期的财务性投资,在养老、健康产业方向具有战略协同效应,但不会参与公司实际经营管理。平安后续若和地产业务结合,实际上也还是会做各类复合型的业务,单纯的地产业务需要在土地购置和项目营销方面有资源,这几点不是平安的特长。中国金茂和中国平安,一个求稳定,要活下去;一个要进来,但不干预,一拍即合。金茂为平安提供房地产稳定的收益和成长,总资产的保值和升值。平安为金茂的融资通道和资金链提供保障,可谓各取所需。侃爷最后想说:未来还会有更多保险企业、央企、甚至险资进入房地产圈,它们可以用资金、资源、资历帮助房企开凿一条护城河,阻御风险和敌人。不过也要警醒,河水倒灌,殃及池鱼。在现阶段负债率没有得到缓解,高杠杆的情况下,未来房企将开启一条全新资本融合之路。
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